Zákony a vyhlášky

Záměrem tohoto článku určitě není citace nejrůznějších zákonů nebo vyhlášek a nařízení, přesto si dovolíme na úvod uvést alespoň část z nich, které jsou v případě využití pozemku klíčové. Asi nejznámějším limitem jsou hodnoty uvedené v § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Tento paragraf totiž definuje tzv. odstupové vzdálenosti, což je nejkratší horizontální vzdálenost mezi jednotlivými stavbami, resp. jejich vnějšími povrchy. Uvedeme nejzajímavější z nich:

(2) Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.

(3) Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m.

(5) Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m.

Tyto podmínky jsou obecně platné pro všechny pozemky na území České republiky.

Územní plán

Další limity, které jsou již závislé na vlastním místě stavby, můžeme najít v tzv. územním plánu. Územní plán je dokument, jehož cílem je definovat prostorové a funkční uspořádání nějakého území v krajině a jeho využití. Územní plán je možné najít na každém obecním úřadě, kdy u většiny obcí je dokonce možné do územního plánu nahlédnout přímo na webových stránkách obcí. Pozor! Pokud se rozhodnete do územního plánu nahlédnout osobně, tj. během Vaší návštěvy obecního úřadu, pak doporučujeme se předem objednat.

Každý územní plán se skládá z výkresové a textové části. Ve výkresové části najdete svůj pozemek, zjistíte, v jaké je zóně, a stejně tak zde najdete případné hranice různých území nebo ochranných pásem. V textové části pak naleznete jednotlivé parametry.

Jako příklad si uveďme např. pozemek parcelního čísla 1155/353 v katastru obce Hostivice. Tento pozemek navazuje na blízkou čtvrť rodinných domů - tzv. satelit. V katastru nemovitostí můžeme najít informace, jako jsou celková výměra, vlastnická práva nebo druh pozemku. Pokud nás ale zajímá, jak je možné tento pozemek využít, pak tyto informace najdeme právě v územním plánu. Zde z výkresové části zjistíme, že pozemek se nachází již mimo zastavěné území, ale zároveň se nachází v území zastavitelném. Pozemek je pak označen jako plocha OC - Čistě obytné území.

V textové části územního plánu pak můžeme najít, že pro tento typ plochy platí následující limity:

- Plochy jsou určené pro bydlení ve všech formách zástavby (rodinné domy individuální, řadové, skupinové, bytové domy), nerušící technickou, dopravní a veřejnou vybavenost související s obsluhou a kvalitou bydlení, veřejnou zeleň a dětská hřiště.

- Na plochy je nepřípustné umístit jakákoliv zařízení pro výrobu, skladování a velkoobchod, jakákoliv zařízení technické, dopravní a veřejné vybavenosti, jejichž atrakční okruh a význam přesahuje hranice vymezeného území. Dále není možné na plochách budovat zařízení pro individuální rekreaci.

- V případě bytových domů je stanoven min. podíl nezpevněných ploch (plochy zeleně) 60%.

- Max. výška rodinných domů s plochou střechou (sklon střešní roviny do 20°) je 9 m. V případě rodinných domů se šikmou střechou (sklon nad 20°) pak 12 m. V případě bytových domů jsou pak limity 12 m v případě ploché střechy a 15 m v případě šikmých střech.

Jak můžete vidět, právě tyto limity jsou pro návrh stavby a jejího umístění na pozemku ty zásadní, se kterými se každý architekt nebo projektant musí vypořádat.

Návštěva úřadu, územně plánovací informace

Beze sporu další možností, jak informace získat, je navštívit místně příslušný úřad konkrétně odbor rozvoje, který územní plán spravuje, nebo přímo odbor stavebního úřadu, kde Vám tyto informace úředníci poskytnou. Pokud byste však chtěli mít nějaké potvrzení, jak se říká "mít to černé na bílém", pak je zde možnost využití oficiální cesty pomocí tzv. územně plánovací informace. V tomto případě postačí pouze vyplnit žádost o územně plánovací informaci, která obsahuje jednoduchý popis Vašeho záměru. K žádosti přiložte kopii katastrální mapy s vyznačeným místem stavby. Za několik dní obdržíte oficiální vyjádření, které bude obsahovat jakýsi výtah všech možností a limitů, které pro zájmovou oblast / Váš pozemek platí. Poskytnutí územně plánovací informace je bezplatné. Tento postup doporučujeme provést vždy jako jeden z prvních kroků, ať už zamýšlíte něco budovat na svém pozemku nebo teprve nákup konkrétního pozemku zvažujete.

Závěr

Doporučujeme všem stavebníkům, aby si veškeré informace ověřili již na samotném začátku jakéhokoliv záměru. V podstatě nejde o nic složitého. Pokud si přesto nevěříte nebo nerozumíte některým pojmům, neváhejte se na naší kancelář obrátit a my Vám velice rádi poradíme a pomůžeme zorientovat se v legislativě a dosáhnout Vašeho vytouženého cíle.

Na obrázcích níže si můžete prohlédnout vybrané výstřižky, jak vypadá výpis z katastru nemovitostí, výkres územního plánu nebo územně plánovací informace.